日本で80:20、米国で20:80とは何のこと?

日本証券アナリスト協会主催の個人投資家向け会社説明会で、不動産投資会社のケネディクスから興味深い数字を聞きました。

質問:日本で80:20、米国で20:80とは何のことでしょう?
答え:中古不動産における土地と建物の評価の割合。

日本=価値の80%が土地にあり、建物の価値は20%
海外=価値の20%が土地にあり、建物の価値は80%

海外では築100年の物件であろうと、メンテナンスがされていれば建物にも高い評価が付きます。だから家主は修繕にお金を使うし、結果として古い味のある街並みが維持されます。景観保護条例なども日本では考えられないほど厳しいです。シドニーの友人は、家を改装する際に、近隣住民から設計図への同意書をもらう必要があると言っていました。地域の不動産価値を維持するための取り組みです。

逆に日本は土地の値段が高いのでしょうか。ローンが組める限度額は収入で決まります(40年ローンとか出てくれば別ですが)。となると、ローン限度額ー高い土地価格=安い建物価格。という図式で、建物価格に値下げ圧力がかかる。需要に答えるべく安かろう(悪かろう)な建物が供給される。人口密度が高い上に建物を高層化してこなかった日本の都市部では当然の帰結だったのかもしれません。